（一）首部：河南省范县人民法院行政判决书（2006）范行初字

第00007号

案由：撤消房屋所有权登记证

原告陆家民，男，1963年3月6日出生，汉族，范县公路管理局职工，现住本局家属院,身份证号：41092********

委托代理人王顺英，河南忠义律师事务所律师，执业证号：16091999A0139。

被告范县人民政府住所地：范县新区

法定代表人：魏风朝县长。

委托代理人杨文杰，河南百特律师事务所律师,执业证号：16092000A0141。

第三人赵艳红，女，1968年10月13日出生，汉族，河南濮阳市纺织厂工人，现住本市黄河路2号院，身份证号：41090********。

委托代理人刘社皎，河南国银律师事务所濮阳分所律师，执业证号：16091995A0181。

审判机关：河南省范县人民法院

合议庭组成人员：审判长:张金坤；审判员：高长存、胡国旗。审结时间：2006年11月22日

（二）诉辩情况

原告陆家民诉称；1999年8月14日，我与范县福田娱乐有限公司签订房产买卖合同，同年8月16日交购房款10万元，双方约定2000年5月1日前交付房产，后因房屋质量问题迟迟未交付。在2003年11月7日，我发现我购买的房产被赵艳红进行了房产登记，随后我就找范县福田娱乐有限公司法定代表人于香云交涉，2005年10月28日该公司为我出据了证明；证明福田公司卖给我的楼房，没有再卖给赵艳红，根据上述事实，被告没有有效的证据为赵艳红办房产证，被告的行为严重损害了我的财产权，造成我与范县福田娱乐有限公司的房产买卖合同无法实现。

综上所述，被告为赵艳红登记房产证主要证据不足，程序违法，特向贵院起诉，请依法撤销被告为赵艳红登记的范房B字第07250202号房权证。

被告范县人民政府辩称；2001年5月份，赵艳红申请房产登记时，提交了买卖契约，交款凭证，买卖双方的身份证明，其登记申请符合规定的条件，经查该房屋并无出售他人及抵押的登记，故为赵艳红进行了房产登记，核发了房权证书，答辩人的这一具体行政行为并无违法与不当。后换发了范房B字第07250202号房权证。原告诉称2003年11月份已发现为赵艳红进行了房产登记，2003年11月17日，原告曾委托律师到范县房产所进行调查，复印了赵艳红的房权证，2005年4月4日原告再次委托律师到房产所进行调查，查询了范县福田娱乐公司新区房产档案。《行政诉讼法》第39条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。根据该规定原告至迟应在2004年2月份向法院提起诉讼，至原告2006年7月31日向法院起诉时已两年零8个多月，明显起诉过了法定起诉期限。

综上所述，答辨人为赵艳红进行房产登记，核发房权证书事实清楚，程序合法，原告的起诉早已超过法定期限，请依法驳回原告的起诉。

第三人赵艳红述称；陆家民没有直接证据证明现在属于第三人的房屋曾被范县福田娱乐有限公司卖与他，相反，第三个拥有的房屋是范县福田娱乐有限公司于2001年5月卖给第三人，并由公司职工李占香为第三人办理了房产证。办房产证时福田娱乐有限公司还提供了平面图，平面图清楚地显示了第三人房屋的座落位置。这些事实足以说明陆家民在诉状所说的情况是虚假的。所以范县人民政府颁发给第三人房产证的行为与陆家民没有法律上的利害关系。因此根据相关法律，陆家民不具有提起撤销第三人房权证的诉讼主体资格。

陆家民在诉状中说，他是在2003年11月7日发现范县人民政府为第三人颁发了房产证，并认为自己的合法权益受到了侵害，从2003年11月7日到2006年7月31日提起诉讼，时间已达两年零八个多月，根据行政诉讼法解释第41条第1款规定、第42条规定，在本案中，范县人民政府给第三人颁发房产证的行为，不向原告陆家民告知诉权或起诉期限这一具体行政行为内容是很正常的，但陆家民于2003年11月7日自认为自己的合法权益受到了侵害，但他在上述法律规定的2年期限内并未行使自己的权利，现在起诉时效已起过2年，法院应依法驳回起诉。

综上所述，第三人认为陆家民既没有原告诉讼的主体资格，本案又超过了诉讼时效，因此，要求依法驳回陆家民诉讼请求。（三）事实和证据

2001年5月25日，被告范县人民政府向第三人赵艳红颂发了范房字第201003-16号房权证；并于2001年9月5日换发为房权证范房B字第07250202号房权证。2001年9月7日由第三人领走该证。

本院经审理查明，1999年8月14日原告陆家民与范县福田娱乐有限公司签订房产买卖合同，同年8月16日交购房款10万元，双方约定2000年5月1日前交付房产，后因房屋质量问题迟迟未交付。同时查明，2001年5月1日第三人赵艳红与郝本星、王广先签订房地产买卖契约，双方约定甲方以130500元的价格将座落在范县新区中原路南的房地产145.04平方米出售给乙方，双方同意于2001年6月30日由甲方将上述房地产正式交给乙方。合同签订后，被告于2001年5月13日为第三人赵艳红办理了产权证，并于2005年9月7日给第三人赵艳红换发07250202号范房B字房权证。2001年7月8日第三人赵艳红将房款150000元交给郝本星。2003年11月7日原告发现自己购买的房产被告第三人赵艳红进行了房产登记，随后就找范县福田娱乐有限公司法定代表人于香云交涉，2005年10月28日该公司为原告陆家民出据了证明，证明福田娱乐公司卖给原告的楼房，没有再卖给第三人赵艳红。由此发生纠纷，诉讼来院，原告要求撤销被告为第三人赵艳红登记的范房B字第07250202号房权证。

以上事实有下列证据证明，第一组共1份证据，原告的身份证，证明原告身份。第二组共2份证据，1、2001年9月7日赵艳红房产证存根。2、范县福田娱乐公司的证明，证明目的，证明范县福田娱乐公司卖给原告的房产没有卖给第三人，所以第三人的房产证是在证据不足，程序违法的情况下办理的应依法撤销。第三组共2份证据。1、范县福田公司与原告的房屋买卖合同，2、原告购买房屋的交款收据。证明目的，证明范县福田公司与原告签订了合法有效的房屋买卖合同，并有交款收据，应受法律保护。(四)判案理由

本院认为，原告陆家民与被告范县人民政府、第三人赵艳红撤销房权证一案，原告陆家民与范县福田娱乐有限公司签订房产买卖合同，购买了范县福田娱乐有限公司的房产，据此已取得本案诉权；第三人赵艳红与郝本星、王广先签订房产买卖合同，也购买了范县福田娱乐有限公司的房产，但没证据证实郝本星与王广先所卖房产是否由范县福田娱乐有限公司委托或授权；被告范县人民政府在没有严格审查第三人赵艳红购买房产资料的情况下，没有严格按照房权证办理程序办理，在实事不清，证据不足的情况下为第三人赵艳红办理了房权证，依法应予撤销。因此原告陆家民诉请撤销房权证有理，本院予以支持。被告辩称及第三人述称中称，原告陆家民起诉已超过起诉期限和时效问题，根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第41条第1款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者具他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计标，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第42条，对不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，起诉期限如何计算也作了明确规定，即：起诉期限从知道或者应该知道具体行政行为内容之日起计算。第43条，由于不属起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。原告陆家民虽委托律师两次去被告下属的房产管理部门调查范县福田娱乐有限公司的房产档案，但没有证据显示范县福田娱乐有限公司为第三人办理房产证所提供的有效证据。2005年11月28日范县福田娱乐有限公司的证明，才证实了第三人所登记的房产是与原告所购房产有关，因此才明白第三人申请被告所颁发的房权证对自己造成侵害，所以具状起诉，要求撤销被告所颁发的房产证。本案原告应从范县福田娱乐有限公司出具证明之日起知道自己的合法权益遭受侵害，其起诉时限也应从证明之日起计算，根据相关法律规定，原告起诉不超时效。被告辩称及第三人述称，原告起诉超过时效，证据不充分，本院不予采纳。

(五)定案结论

范县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第二项第一目、第三目之规定，判决如下：

撤销被告范县人民政府为第三人赵艳红颁发的范房B字第07250202号房权证。

    案件受理费50元，其它费用200元由被告负担。

(六)解说

本案是行政登记与民事确权相竞合的案件。

（一）房屋权属登记的性质及登记机关的审查标准

房屋权属登记是房屋权属登记机关依当事人申请，对当事人之间的房屋权属民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。房屋权属登记属于行政确认行为，具有以下几个特征：

1、房屋权属登记是依申请而为的行政行为。登记机关不能以自己意志决定当事人是否享有某种权利，或者是否负担某种义务。

2、房屋权属登记是羁束性的行政行为。对于符合法定条件的宴请，登记机关必须依法受理并予以登记；对不符合法定条件的申请，应当拒绝登记。总之，登记机关无自由裁量权。

3、房屋权属登记的功能在于产生公示公信的效果。房屋登记机关不是赋权行为，不创设权利、义务，登记行为仅仅是为了将权利义务状况记录在册，便于人们了解和查阅，给人们的行为提供合理稳定的预期。

房屋权属登记本身并不创设权利，登记机关受理申请人的申请，对当事人取得的房屋权属进行书面记载，而不是对当事人双方未定的权利进行裁决和确认。这决定着永恒权属登记机关对于登记的审查是一种形式审查，只对当事人申请材料作形式审查。登记机关的职责在于“审查申请人是否依法提出了申请登记所需要的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性的规定，申请材料内容是否一致等”。申请人申请登记的民事法律关系在实质的是否真实有效，则不在登记机关的职责范围之内。

（二）权属登记的效力

房地产产权登记是房地产权属管理的重要手段之一，世界各国的立法中，关于房地产登记的效力初步划分，大致有两种，一种称为成立要件主义，认为房地产权利的转移和设立在未登记之前，只能作为一种债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权的转移或权利的设立，才能得到物权的保护。另一种称为对抗要件主义，认为房地产本身是特定物，其产权的转移和其权利的设立应与债权的成立同步，因此在合同成立时，虽然尚未登记，房地产权利已即时转移或设立。登记只是对抗第三人的要件，房地产权利在经过登记后使能受到法律的全面保护。采用成立要件主义的国家实行的是产权登记制，其登记办法一般采取权利登记制。这种登记制度规定，房地产的转让以登记为其效力发生的绝对条件。未经登记的房地产权利转移或设立，在法律上不能产生效力，更不能对抗第三人。采用对抗要件主义的国家实行的是登记对抗制，又称契据内容无瑕疵。未经登记的契据在当事人之间有效，但不得对抗善意的第三人。由于认为物权的转移和设立在契约成立时已生效，故登记机关不像在权利登记制度中要对申请采取严格的实质审查，而只进行形式审查。从我国法律、法规的规定来看，我国对房地产登记的效力规定，基本采用成立要件主义，认定未经登记的房地产产权转移或设立在法律上不能产生效力，且对登记申请采取较为接近的实质审查的方式。

（三）权属审查的内容

我国现行法律、法规和其他规范性文件中，均没有规定《买卖合同》可以直接作为证据使用，房产管理部门颁证时应对《买卖合同》进行全面审查。本案被告范县人民政府在没有严格审查第三人赵艳红购买房产资料的情况下，没有严格按照房权证办理程序办理，在实事不清，证据不足的情况下为第三人赵艳红办理了房权证，原告陆家民与范县福田娱乐有限公司签订房产买卖合同，购买了范县福田娱乐有限公司的房产，第三人赵艳红与郝本星、王广先签订房产买卖合同，也购买了范县福田娱乐有限公司的房产，但没证据证实郝本星与王广先所卖房产是否由范县福田娱乐有限公司委托或授权；权属审查的关键范县福田娱乐有限公司的确认。由于范县福田娱乐有限公司未明确告知该房最终为谁购买，因此该房的归属在陆家民与赵艳红之间存在纠纷，范县人民政府颁证予赵艳红，侵犯了陆家民的权益。我国合同法明确规定房屋买卖合同中买受人的义务有：(1)按合同约定支付预付款和房屋价款；(2)按合同约定期限受领房屋，并依法办理有关过户登记手续。给付价款是买受人应履行的主要义务，没有履行给付价款义务，便不存在履行受领房屋并办理登记手续的义务。前者是后者的前提。陆家民在与范县福田娱乐有限公司签订房产买卖合同后，即履行了预付约定价款的义务。第三人赵艳红与郝本星、王广先签订房产买卖合同，也购买了范县福田娱乐有限公司的房产，但没证据证实郝本星与王广先所卖房产是否由范县福田娱乐有限公司委托或授权；以申请人的身份向被告申请转移登记，其登记申请本身亦不符合法律规定。被告范县人民政府在没有严格审查第三人赵艳红购买房产资料的情况下，没有严格按照房权证办理程序办理，在实事不清，证据不足的情况下为第三人赵艳红办理了房权证，依法应予撤销。

(四)诉讼期限

行政诉讼的起诉期限与民事诉讼的诉讼时效是两个不同性质的概念。行政诉讼法第四十四条规定，起诉期限是当事人提起诉讼应符合的一个条件，超过起诉期限，当事人便不能提起诉讼。可见，超过起诉期限，当事人便丧失了程序意义上的起诉权。而诉讼时效系时效的一种，超过诉讼时效，当事人丧失的是胜诉权，而非程序意义上的起诉权。即便被告未提出有关原告起诉超过法定期限的主张，人民法院也应当对次进行审查，因为审查是一种全面审查。法院应本着全面审查的原则，即使被告没有提出超过起诉期限的抗辩，法院也应该主动对次进行审查。因为行政诉讼的目的除了监督行政机关依法行政外，还要依法维护行政执法秩序的稳定性和生效行政行为的权威性。行政诉讼法及其司法解释对原告的起诉期限作出一定的限制，目的就是为了维护我国正常的执法秩序。不同情况的起诉期限都是立法者综合考虑各种因素，将最大限度地保护公民、法人或其他组织的诉权与最佳维护生效行政行为的稳定性与权威性平衡一致的结果。法院在审查被诉的具体行政行为前，必须全面考虑立法的原意；如果原告的起诉超过了法定的起诉期限，说明其提起诉讼已透支了法律为其设置的得以保护的范围，为兼顾对另一方即社会公共利益的保护，法院必须驳回原告的起诉。

陆家民的起诉应当受理，我国行政诉讼法第39条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释>>第41条第1款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者具他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计标，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第42条，对不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，起诉期限如何计算也作了明确规定，即：起诉期限从知道或者应该知道具体行政行为内容之日起计算。第43条，由于不属起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。

原告陆家民虽委托律师两次去被告下属的房产管理部门调查范县福田娱乐有限公司的房产档案，但没有证据显示范县福田娱乐有限公司为第三人办理房产证所提供的有效证据。2005年11月28日范县福田娱乐有限公司的证明，才证实了第三人所登记的房产是与原告所购房产有关，因此才明白第三人申请被告所颁发的房权证对自己造成侵害，所以具状起诉，要求撤销被告所颁发的房产证。本案原告应从范县福田娱乐有限公司出具证明之起知道自己的合法权益遭受侵害，其起诉时限也应从证明之日起计算，根据相关法律规定，原告起诉不超时效。